保利地產城鎮化實踐：南海新城樣本

張曉玲 陳祥華廣東佛山千燈湖畔，迷你倉一個城市新中心已頗具規模。2005年，保利地產以1.4億元將佛山南海區千燈湖景區三幅地塊收入囊中。8年之後，五星級保利洲際酒店、保利水城購物中心、保利一號公館等標杆性酒店、商業、住宅物業在這裡拔地而起，千燈湖生活圈就此形成。在政府的規劃前提下，包括保利地產在內從事城市綜合運營的房地產開發商的進入，加速了當地城市化進程。"保利地產就是給這裡造一個真正意義上的中心，吸引人口和產業進駐。"保利地產副總經理胡在新認為，保利模式並不是簡單的造新城，而是側重于對城市的改造與功能提升。拓荒者2005年的千燈湖景區風光旖旎，但遠未如今日這般繁華。"在保利來到之前，這裡只是城市景觀公園。"胡在新說，8年前保利來到千燈湖時，此處仍顯荒涼。據瞭解，早在10年前佛山千燈湖就已經完成區域規劃，開始招商引資。但在保利之前，沒有其他房地產開發商願意進駐。彼時，千燈湖區域開發配套比較滯後，廣東省高新金融服務區的規劃尚未提上議事日程。千燈湖規劃中包含的酒店、購物中心等商業項目，對資金要求高，開發周期長。因此，有業內人士認為保利地產2005年的進入是一場"冒險"。胡在新坦承，最開始進入千燈湖區域，是看好該區域未來發展前景，下定決心"拓荒"。"佛山當時還沒有城市中心，而千燈湖具備了良好的定位和規劃前景。"保利地產掛牌取得的千燈湖�動地塊占地近17萬平方米，處在南海新城中軸線的核心位置，也是南海區規劃新中心商務區的核心項目；此後，保利地產陸續取得附近地塊共80余萬平方米。不過，作為"拓荒者"有著許多先發優勢。這塊區域是處女地，地價當時相對便宜；政府在滿足控規和出讓規劃要求前提下，給予企業很大的自主性：政府著力完善前期配套與初步規劃，而不干涉土地使用細節，先期進入的開發商在市政配套上也可以提出自己的意見等。"對於新城，有些企業會選擇儲存土地，坐享土地價值本身上漲的紅利。但在我們看來，只有塑造區域標杆、快速開發，真正帶動一個區域的發展，才能與區域共同分享投資回報"，胡在新說，保利地產拿到上述地塊後立即著手開發，同期開工量高達60萬平方米，極大帶動了區域發展進程。5-8年後，這些回報逐一兌現。除了住宅貢獻的利潤外，保利地產在千燈湖運營的商業項目也全面進入收穫期。以保利水城為例，2012年保利水城招商率穩定在98%，開業率96%，新簽約商戶租金同比增長20%，主力店永旺超市的營業額在華南區域排名第5位，購物中心全年營業收入接近10億元，同比增長18%。在此過程中，政府扮演著重要角色。政府在取得土地出讓金等收入後，又迅速投入到市政配套中，這對南海新城項目的推進大有裨益。差異化開發住宅，是保利地產南海新城建設的"排頭兵"。保利地產千燈湖片區項目商住平均配比大概是3比7，住宅業務占七成。商業、住宅項目同時開工建設。商業項目的建設周期是住宅的兩到三倍。"住宅從拿地到開工，一般只需一年，直到竣工，總共只需兩年到兩年半的時間。住宅開工時，商業項目還處於設計階段。" 保利地產華南公司副總經理張亮介紹說。保利水城的總經理鐘德輝回憶，當時商業項目遇到很大困難，首當其沖即是定位。那時佛山商業地產受廣州、香港等地的衝擊非常嚴重，佛山的購買力外流很厲害；而政府之前給該區域的定位是RBD（休閒商務區），但保利發現這不是特色，難以跟其他區域競爭。保利地產認識到，城市定位需要差異化，只有差異化才是競爭力。2007年7月，在保利參與之下，廣東省金融高新技術服務區在千燈湖授牌成立，區域功能定位就此改變。與此同時，渣打銀行、匯豐環球客服等多家國際金融機構入駐，粵港·金融科技園也在此設立，千燈湖片區發展進入一個新階段。彼時，保利的商業、住宅產品成為該片區最早的配套，服務輻射範圍逐步擴大。2009年4月，保利水城購物中心開門營業。投資10億，總建築面積自存倉5萬平方米，這是國內第一個推出"水城"概念的大型綜合性購物中心，也是保利地產首度進駐佛山的城市地標性項目。然而保利水城的招商並非一帆風順。鐘德輝介紹，引入日本永旺百貨入駐時，對方幾次猶豫，因為對方開店首先要衡量購物中心和賣場直接輻射的人群數量，當時完全達不到要求。"我們就延長免租期，在硬件設施上給它一些補貼，" 鐘德輝說。2010年前後，南海新城初具規模，吸引了更多開發商入駐，如中海外、招商、萬達、新加坡豐樹集團等。2012年6月，萬達首次進軍佛山市場，在千燈湖拿下了一塊占地面積9.6萬平方米的商住用地，總價20.36億元。南海新城持續受熱捧，地價也隨之連年上漲，連保利也無力再拿。"短短幾年時間，樓面地價從三四千元漲到七八千元，這個區域我們建了這麼多好的設施後，最後我們自己都拿不到地了。"張亮感嘆。他坦言，南海新城目前的發展態勢已超出自己的預期。產業與人有人就有一切。今年以來中央高層一再強調，新型城鎮化的核心是人的城鎮化。胡在新指出，在包括佛山在內的任何城市，不管是產業升級還是區域發展，關鍵在於人。"因為中小城市不缺地，缺的是人。"要打造一個新城，就是要把人們的衣食住行實實在在安排好，在一個行政區域里實現基礎配套設施的更新換代，才能吸引到人。胡在新指出，保利地產首先把自己當成一個配套商，既然城市中心要吸引起載體——人，就需要前期配套，保利地產用當時最高的標準做了一個酒店，並且在保利水城的招商中採取了免租等方式給予合作伙伴信心。其次，南海新城建設過程中，保利地產不斷地主動去參與這個區域的定位，進行微調，以便引入合適的產業。南海新城金融服務區的初級規劃，都是保利找企業一起協作的。在保利模式中，一旦投入對新城的開發，公司與政府之間實質是在構建一種雙贏的局面。一方面政府希望通過底價出讓第一塊地，基於區域整治和基礎設施建設的需要，帶動區域發展；而保利地產也希望能把區域功能做起來，吸引更多的產業和人群。此外，新城建設涉及到舊城（村）改造與升級，就必須面臨拆遷與人的安置問題。在業內看來，珠三角地區農民、原住民是比較幸福的一群人。"我看了這麼多的舊改，珠三角區域的方案是比較人性化的。"首先，在原有土地被徵用之後，要為原住民建拆遷安置房，搬遷農民的生存問題，完全不用擔心。其次，一般來說，政府徵地時，會讓原住民保留一些地塊，雖然最初出讓的地價可能很低，但保留的這些地塊現在已經大幅升值，一旦提上開發日程，足夠村民分享收益。珠三角發達地區幾乎所有的村落都有自己的合作社，年底分紅比較可觀，據當地居民介紹，"合作社一年幾十上百萬的收入，原來的物業還在出租，一旦再搞土地開發，一塊地一次分紅可能就是幾十萬。"政府目前針對農民的社會保障體系也比較完善，不必擔心後續生活問題。張亮認為，沒有多少珠三角農民願意當市民，他們並不羨慕城市人的生活。經過8年的發展，今日的南海新城已成為廣州、佛山交接處人氣最旺的城市中心。胡在新認為，南海新城的發展說明，有些商機未必是一開始能看清楚的。區域差異化發展、城市群、二線城市的發展，超過了地產行業的預計，也超過了保利的合作伙伴永旺、洲際等的預期。作為一個區域變遷的推動者和見證者，保利地產對中國城市群和城鎮化的發展抱有很大的信心，胡在新希望，保利地產在南海的探索可以複制到其他區域和城市，並不斷有新的因素加入。"城市群的發展，以一個大城市為核心，它的周邊城市就稍顯暗淡，但它們通過差異化可以生存。"張亮認為，如果發展服務業和第三產業，佛山拼不過廣州。但佛山有非常強大的工業和製造業，主要是家電、家具輕工業為主體，而一汽大�生產基地的引入，使這種規模化、產業化的程度更提升一步。據介紹，保利在佛山的第二個新城佛山新城定位為中德服務區，打造基於工業的研發、技術升級相關的咨詢服務產業，已寫入佛山市未來二十年的經濟發展規劃。迷你倉新蒲崗