千億之後的下一步：誰的轉型能突圍成功？

房地產行業風生水起，迷你倉出租隨之而來的是這一行業深陷"馬太效應"。據克而瑞最新數據顯示，全國前50強房企的銷售額已經占到整個行業的1/4，中國房地產業正進入諸侯割據的戰國時期。所謂"善弈者，謀局"，誰都不敢坐以待斃。尤其是第一階梯內，去年的"戰果"才剛剛公佈，今年的"戰火"就已經開始燃起，各大房企動作頻頻，似乎要在年頭就打響自己的"第一炮"。A跨界派玩文化、踢足球、賣水、辦銀行……2013年，國內房企"大鱷"們忙得不亦樂乎。中原地產項目總經理黃韜對記者表示，無論是100億到500億，還是從百億到千億，房企的業績都會隨著市場的變化和企業的發展規模而遇到發展瓶頸，這是行業發展不可避免的一環。"因此，現在房企為自己增添附加值，突出品牌的優勢，發揮自身的優勢是必須的。'跨界'是一個很好的嘗試，也是大勢所趨。"萬達發展文化旅遊產業作為商業地產的龍頭，萬達廣場、萬達城在全國比比皆是，萬達的商業王國被許多轉型商業地產的房企視為"楷模"。然而，在穩座商業龍頭之位的時候，萬達卻有了更多念頭，就是發展文化旅遊產業。王健林甚至放出豪言，萬達在無錫投資幾百億做的大型文化旅遊城，未來要和上海迪士尼PK一下，拿入園人次、收入規模這兩個核心指標比一比，看誰更高。本周，萬達酒店及度假村管理有限公司宣佈，已收回由法國雅高集團進行管理、位於北京石景山區的萬達鉑爾曼酒店，並從今年元旦起將其更名為"北京萬達嘉華酒店"進行自營。除此之外，根據萬達最新公佈的計劃，2015年，萬達旗下要達到100家酒店，2020年將有200家酒店。而從萬達所提出的2014年業績期望中，似乎表現出其希望在相對穩健的環境下謀求轉型。因為萬達今年期望業績的2400億元中，地產業務為1830億元，占比從去年的78%下降為76%。而萬達今年將新開18家酒店，其中17家為自營品牌，1家為委托經營，而未來，萬達在城市中心的商務酒店則將統一自營。其實萬達涉足文化產業早已不是什麼新鮮事，去年萬達在全國多個城市以文化旅遊帶動地產，投資多個萬達城，體現地是產業的思路。按照王健林的計劃，文化旅遊項目未來將是萬達發展的大方向。"我們給自己定位到2020年做到800億元，房地產比重低於50%，文化旅遊、零售和其他作為我們的中心收入，非房地產的收入要超過一半。"他說。�大再度跨界快消市場2013年，�大可謂風光無限，�大足球歷史性地闖入亞冠決賽，並將亞冠冠軍收入囊中。就在�大勇奪亞冠聯賽冠軍次日，�大集團旗下的首款礦泉水———�大冰泉高調面世，�大又從足球跨界到快消品。日前在�大冰泉全國合作伙伴大會暨訂貨會上，�大集團董事局主席許家印的"五年奪亞冠"式豪言再現會場，稱�大冰泉三年銷售破300億元。在�大的規劃里，礦泉水也只是成為�大進入快消品行業一塊敲門磚。"打開這個通道後，如果有機會，我們也可以進入其他快消品單品。"許家印強調，至少今年會專注瓶裝水的運作。萬科社區銀行規劃現雛形作為房地產行業龍頭老大，步入而立之年的萬科選擇了"城市配套服務商"這一定位和轉型目標。在萬科2013年一系列"跨界"行動中，引發外界最多猜想和討論的是以不超過34.3億港元收購徽商銀行股權。據悉，萬科最近2-3年一直在籌劃為其管理的社區提供金融服務，且已嘗試與華夏銀行、民生銀行等較大銀行在杭州的一個項目中合作，但目前未取得實質性進展。根據此前媒體報道，萬科在杭州良渚文化村項目中已開始探索社區金融服務，主要是向業主提供涵蓋衣食住行等方面的生活支付需求。萬科為良渚文化村的業主配備了"村民卡"，這張卡的功能包括門禁、社區消費以及身份識別等，在社區範圍內，村民卡中存入的現金可用于村民食堂、早教中心、超市等社區配套場所刷卡使用。目前已在包括良渚文化村在內的兩個樓盤使用。另據媒體報道，目前入住的3000個良渚文化村家庭中，持村民卡人數超過了8000人。盡管社區銀行本身仍處在新生階段並面臨諸多挑戰，2013年12月銀監會更是出台277號文，對現存社區銀行模式提出了更為嚴格的規範，但正如郁亮在萬科B轉H 股時接受媒體採訪時說，萬科時刻準備著，"像農民種地，不能說明天下雨今天就不用澆水了，你不能假設這件事情，你要繼續每天澆水，萬一天氣預測錯了呢"。B養老派據數據顯示，2013年底，我國60歲以上的老年人口突破2億人。到2050年每3個人里就有1個6 0 歲以上的老人，養老市場需求有望突破1 7 萬億元。在傳統住宅產業不被看好之際，加上政府養老政策的紅利推動，養老地產成為不少房企看好的轉型方向。保利高調涉足養老地產出于對養老市場需求的看好，保利地產在去年12月保利地產養老產業戰略發佈會上，正式公佈其養老產業構想：全產業鏈切入，打造由機構養老、社區養老和居家養老組成的"三位一體"中國式養老模式。據瞭解，保利目前已在北京、上海以及廣州等5個城市，布局有6個在建試點項目，從機構養老、社區養老以及居家養老"三位一體"推進。保利北京的"和熹會"正是保利在養老地產方面的首個試點項目。保利地產副總經理胡在新則表示，"和熹會"將作為保利在養老地產方面的專業品牌，未來將 向全國推廣。而保利地產董事長宋廣菊則透露未來的大計稱，類似上述和熹會的養老機構未來十年可能會建50個，預計保利布局的每個城市可能都會建一個，甚至兩個。"將來每個城市會有五、六個項目會持有老年性公寓，這將是個長期投資。"不但涉足，而且是大規模的長線布局，保利地產顯然是看准了養老地產的長期持續性需求。這正正映照了董事長宋廣菊的說法，將養老地產打造成保利未來的利潤增長點。"在堅持迷你倉宅主業同時，將在多元化產業方面積極布局。保利進入的每個城市都有專門機構提供高端養老服務，這樣更能反哺住宅，讓後者產品增值、銷售提速快。而今天把產業鏈搭好，10年後就會成為保利的利潤增長點之一。"保利高調地涉足養老地產，能否在千億房企中突圍呢?這依然被許多業內人士質疑，畢竟養老地產在一時三刻還難以成為房企增長的支撐點。在方圓地產首席分析師鄧浩志看來，盡管國內養老地產有很大的發展前景，但國內參與開發商市場經驗不足，大家都處於摸著石頭過河的階段。他認為，國外人口基數小，支付能力強，相比國內市場有很大差異。目前國內養老地產很多都是賣房子為噱頭，純粹養老地產房屋，需要各種醫療保健的硬件配套以及專業養老醫療配套服務等，設計一款針對中國的養老產品很不容易。C出海派無論是涉足金融、轉型文化產業的多元化發展，還是調整方向發展養老地產、產業地產，這都只是止于國內市場。在看到國內市場發展的邊界之後，房企的投資目光望向了海外龐大的市場。"始終國內的市場相對於國外更寬廣，而且不同國家的市場在金融環境、客戶需求和政策方面也存在不少的差異，短期內海外項目的銷售依然難以成為房企主要的業績和利潤的增長點。"黃韜如此說道。碧桂園成海外市場的大贏家作為出海先行者的碧桂園，在2013年則是意氣風發地成為海外市場的大贏家。在2012年銷售額僅為476億元的背景下，碧桂園以激增131%的方式，2013年直接躍入千億陣營，創造了一個行業奇跡。其中，海外項目功不可沒，在2013年中國房地產企業"出海潮"中，碧桂園成為首個在海外實現單個項目銷售額破百億的房地產商，並在拿地後不足一年時間內，躍升為馬來西亞最大的房地產開發商。而在馬來西亞項目取得過百億銷售額後，碧桂園在2014年將趁勢推出位於澳大利亞的新項目，並逐漸加大海外市場拓展力度。作為一家很典型的以住宅開發為主的房地產企業，碧桂園顯然將提升整體利潤率的希望寄托在毛利率更高的海外市場。去年12月的分析師會議中，碧桂園總裁莫斌提出了碧桂園的5年和10年計劃，"5年內，海外市場的銷售額占到總銷售額的1/3，廣東省內和省外各占1/3。10年內，海外銷售額計劃占總銷售額的一半。"輝立證券分析師陳耕認為，目前內地房企海外拓展仍處於試水階段，未來仍有可觀的發展空間。"除了華人密集的東南亞地區，目前經濟出現複蘇的美國與歐洲等發達國家和地區，以及澳洲、加拿大這類移民國家都蘊藏著巨大機會，碧桂園如果能把其在馬來西亞的成功模式複制到更多國家，必將成為碧桂園在後千億時代發展的重要力量。"綠地"出海"步伐加大面對海外市場這個巨大的藍海，作為龍頭一哥萬科的有力競爭者，綠地也是虎視眈眈。綠地以世界城市運營商身份傲視世界房地產市場，海外投資的高潮一浪接一浪。去年綠地在西班牙、德國、美國、韓國等地擴展業務，已確定投資超100億美元。而濟州、悉尼兩個在售項目的銷售及盈利情況亦捷報頻傳，濟州綠地漢拿山小鎮年內實現銷售額超10億元人民幣，悉尼綠地中心實現預售近20億元人民幣，盈利水平可觀。今年1月7日，綠地又宣佈，其就英國倫敦兩個住宅項目簽署合作協議，預計總投資將達12億英鎊。2014年，加上計劃開工並預售的洛杉磯、紐約、倫敦、泰國等一批項目，預計綠地的海外業務收入將有望一舉突破130億元人民幣。誰會下一個進軍千億派？在克爾瑞的銷售排行榜上，那些目前銷售規模還未達千億的企業，也有可能因一系列的"變法"而變得強大。對這些企業起決定性作用的，並不是他們目前擁有的土地儲備、產品或者團隊，而是企業在商業模式和管理架構上的調整能力。世茂：分析目標客戶的精准需求"不能等到一個項目要開盤或要進入銷售期時才開始蓄客，能不能在項目沒有開盤，甚至這塊地還沒有拿到的時候，就鎖定所有潛在客戶?"世茂通過已經開展的雲服務平台，去瞭解目標業主的購買力、需求以及相關的數據。世茂集團副總裁蔡雪梅說，世茂目前已經開始對所有客戶的類別，包括年齡段、收入、消費層次等多個維度，通過數據庫平台進行有效分析，判斷什麼樣的客戶更容易成為世茂的客戶，他購買世茂產品時關注的核心要素是哪些，哪些核心的東西最能打動這些客戶等問題，都可以通過大數據進行分析。除了系統分析世茂潛在客戶群的所有特質，蔡雪梅還充分挖掘老客戶的購買能力。她特地設立專門為大客戶服務的部門，針對世茂最有購買能力的客戶群體，推出不同類型的產品。針對這些大客戶以及潛在目標客戶的需求，世茂甚至可以在買地之前，就已經確定大部分需求，以及預測項目的潛在盈利能力，為最終的投資和融資作好決策。綠城：中小地產商的開發平台除了世茂以外，另一個正在"變法"、即將威脅房企原有格局的企業將是綠城。和其他房企相比，綠城的模式更可能會給行業帶來巨大的變革。尤其是那些即將退出競爭的中小地產商，可以通過和綠城代建合作，在使用綠城品牌的情況下，繼續留在房地產舞台上。事實上，綠城產品和品牌的競爭力，已經在江浙滬市場有所顯現。上海一樓盤 正是依托綠城代建的品牌，不僅迅速賣完，而且最高售價賣到了8萬元/平方米。除了代建部分，綠城的建材電商也成為中小企業抗衡其他大型地產商競爭的有力武器。由於綠城電商承諾，所有的建材購買可以享受到全國最低價，因此很多中小地產商會選擇和綠城電商合作以降低成本。截至2013年12月，綠城電商的銷售規模也達到了35億元，服務的項目超過300個。綠城為中小企業提供的代建、銷售乃至材料採購等服務，顯然可以讓綠城在自有資金並不多的情況下，大幅提升品牌的市場份額和佔有率。不過，上述做法能否讓綠城最終成為行業的龍頭，還有待觀察。mini storage